Dois-je faire un état des lieux en emménageant dans un logement au Québec?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est fortement conseillé. Selon l'article 1890 du Code civil, l'état du logement peut être constaté par une description ou des photos. Sans constat, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et devra le remettre ainsi à la fin du bail, sauf l'usure normale.
Source principale : Code civil du Québec, art. 1890 (LégisQuébec) · toutes les sources
En bref
- Sans photos ni description, la loi présume que vous avez reçu le logement en bon état. Un trou ou une tache déjà là peut vous être reproché au départ.
- Photographiez et filmez tout le logement le jour de l'arrivée, puis le jour du départ.
- Vous n'avez pas à payer pour l'usure normale ni la vétusté (art. 1890 C.c.Q.).
- Le propriétaire doit vous livrer un logement propre et en bon état d'habitabilité, même si votre bail dit le contraire.
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Un mur égratigné, une tache sur le plancher, un comptoir brûlé : au départ, qui paie? Tout dépend souvent de la preuve faite à l'arrivée. Voici ce que dit la loi et comment vous protéger en 20 minutes.
Que dit la loi sur l'état du logement?
L'article 1890 du Code civil est la règle clé.
- À la fin du bail, le locataire doit remettre le logement dans l'état où il l'a reçu.
- Il ne répond pas des changements dus à la vétusté, à l'usure normale ou à une force majeure.
- L'état peut être constaté par la description ou les photographies faites par les parties.
- À défaut de constat, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état.
Autrement dit : sans preuve de l'état initial, c'est à vous de démontrer qu'un défaut existait déjà.
Les autres articles utiles
- Art. 1910 : le propriétaire doit livrer un logement en bon état d'habitabilité et le maintenir ainsi. Une clause où vous reconnaissez que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet.
- Art. 1911 : le propriétaire doit livrer le logement en bon état de propreté; vous devez ensuite le maintenir dans le même état. Après des travaux, il doit le remettre propre.
- Art. 1855 : vous devez payer le loyer et utiliser le logement avec prudence et diligence.
- Art. 1891 : à la fin du bail, vous devez enlever les constructions ou ouvrages que vous avez faits. Si on ne peut les enlever sans abîmer le logement, le propriétaire peut les garder en vous en payant la valeur, ou vous obliger à les enlever et à tout remettre en état.
Comment documenter l'état du logement à l'arrivée?
Avant d'entrer vos boîtes, faites le tour avec votre téléphone. Juridiqc (ministère de la Justice) recommande d'inspecter et de documenter le logement à l'arrivée, par exemple avec des photos et des vidéos de tout le logement.
Nos conseils pratiques :
- Une vidéo continue, pièce par pièce, en nommant à voix haute la date et la pièce.
- Des photos rapprochées de chaque défaut : trous, fissures, taches, planchers, comptoirs, portes d'armoires, fenêtres et moustiquaires.
- Les appareils : ouvrez le four, le frigo, la laveuse; faites couler l'eau et tirez la chasse.
- Une liste écrite des défauts, idéalement signée par le propriétaire.
- Envoyez le tout par courriel au propriétaire dans les premiers jours. Le courriel date vos preuves et montre qu'il était au courant.
Ce qu'il faut photographier (liste rapide)
- Murs, plafonds et planchers de chaque pièce;
- Cuisine : comptoirs, armoires, électroménagers, évier;
- Salle de bain : bain, douche, joints, toilette, ventilateur;
- Fenêtres, portes, serrures, moustiquaires;
- Signes d'humidité, de moisissure ou de vermine;
- Balcon, rangement, stationnement, cabanon si inclus au bail;
- Compteurs, si vous payez l'électricité ou le chauffage.
Et si le logement est sale ou en mauvais état à l'arrivée?
Dénoncez-le par écrit, avec vos photos. Selon Juridiqc :
- Si le logement n'est pas propre, réparé ou habitable, avisez d'abord le propriétaire par écrit. S'il ne corrige pas, envoyez une mise en demeure avec un délai.
- Ensuite, vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du logement (TAL). Il peut ordonner les réparations, réduire le loyer, accorder des dommages-intérêts ou, si le préjudice est sérieux, résilier le bail.
- Si le logement est impropre à l'habitation (menace sérieuse pour la santé ou la sécurité), vous pouvez refuser d'y habiter, ce qui met fin au bail. Vous devez toutefois pouvoir le prouver si le propriétaire conteste.
Pour les insectes et rongeurs, voyez aussi punaises de lit et déménagement.
Que faire le jour du départ?
Refaites les mêmes photos, au même endroit. La comparaison arrivée/départ est votre meilleure défense.
- Nettoyez le logement : vous devez le maintenir dans l'état de propreté où vous l'avez reçu (art. 1911).
- Retirez les ouvrages que vous avez ajoutés (tablettes, supports, etc.) ou entendez-vous par écrit avec le propriétaire (art. 1891).
- Proposez une visite commune au propriétaire et gardez une trace écrite de ce qui a été dit.
- Rendez toutes les clés et notez-le par écrit.
Usure normale ou dommage?
La loi ne définit pas une liste d'exemples. C'est une question de fait, tranchée au cas par cas par le TAL.
En général, ce qui vient du temps et d'un usage ordinaire relève de l'usure normale; ce qui vient d'un accident ou d'une négligence peut vous être réclamé. Vos photos d'arrivée font souvent toute la différence.
Le propriétaire peut-il garder un dépôt pour les dommages?
Non, au Québec, le dépôt de garantie n'est pas permis. Le propriétaire ne peut exiger d'avance que le premier mois de loyer. S'il prétend que vous avez abîmé le logement, il doit le prouver et, au besoin, s'adresser au TAL. Voyez Dépôt de garantie : est-ce légal au Québec?.
Questions fréquentes
L'état des lieux est-il obligatoire au Québec?
Non. Mais sans description ni photos, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (art. 1890 C.c.Q.). Faire vos propres photos vous protège.
Mon bail dit que le logement est en bon état. Suis-je coincé?
Non, pas pour l'habitabilité. Selon l'article 1910 du Code civil, une clause par laquelle le locataire reconnaît que le logement est en bon état d'habitabilité est sans effet.
Dois-je payer pour l'usure normale?
Non. Le locataire ne répond pas des changements dus à la vétusté, à l'usure normale ou à une force majeure (art. 1890 C.c.Q.).
Des photos sur mon téléphone suffisent-elles?
L'article 1890 reconnaît les photos comme moyen de constater l'état du logement. Pour qu'elles soient plus solides, envoyez-les rapidement au propriétaire par courriel : la date et sa réception seront documentées.